Прогнозы НБУ по рынку недвижимости Украины

Новостройки рискованы для инвесторов - спрос будет восстанавливаться 2 года.

Рынок недвижимости Украины переживает последствия корона-кризиса и карантина, на вторичном рынке спад цен был незначительным, а на первичном рынке застройщики прошли стресс-тест. НБУ отмечает, что «последствия пандемии на рынке жилья заметны, но краткосрочные и частичные». Регулятор считает, что масштабной трансформации рынка не ожидается. Баланс на рынке недвижимости восстановится одновременно с ослаблением карантина.

Нацбанк оценил спрос на жилье и отмечает, что он будет оставаться на высоком уровне, но в ближайшее время не следует ожидать его роста. По оценкам НБУ, наибольший удар понесла коммерческая недвижимость, где у владельцев резко выросла вакантность, упали арендные ставки, новое строительство отложено.

Покупательская активность восстановится после непродолжительного спада.

В Украине спрос является ключевым фактором, определяющим состояние рынка жилья. На первичном рынке покупательская активность снизилась на 40% (по данным застройщиков). Поэтому на рынке недвижимости появился отложенный спрос. НБУ также отмечает новый тренд: вынужденная самоизоляция заставила инвесторов отдать предпочтение объектам повышенной комфортности, спроектированным по концепции «live-work-play». А вот интерес покупателей к жилью эконом-класса резко снизился.
Спрос на жилье в течение ближайших двух лет вряд ли заметно вырастет. На него будут негативно влиять длительное снижение доходов населения и ухудшение потребительских настроений. Но и снижение спроса не ожидается. В НБУ уверены, что благодаря снижению инфляции и ставок по ипотеке будет проще кредитоваться под покупку квартиры.

Застройщики прошли стресс-тест.

Карантин и последующий кризис стал стресс-тестом для застройщиков. Строительный сектор не подпадал под карантин, поэтому на текущее строительство повлиял исключительно резкий краткосрочный спад спроса. В Нацбанке подсчитали, что около 20% объектов было временно заморожено. Большинство остановленных объектов находится эконом-сегменте, их застройщики не имели недостаточный запас ликвидности. Замедление строительства ряда ЖК возможно, если застройщикам не удастся привлечь дополнительное финансирование.
Регулятор отмечает, задержки с вводом жилья в эксплуатацию более чем на полгода или на год от заявленного срока уже давно является нормой для рынка. Двойное падение введенного на рынок жилья в Киеве связано с «реформой ДАБИ, которая и затормозила принятие в эксплуатацию зданий». В долгосрочной перспективе объемы строительства должны вернуться к привычно высокому уровню.

Как изменились и какие будут цены на жилье.

Цены на жилье на вторичном рынке во время карантина снизились лишь на 2%. Гривневые цены на новое жилье после временной коррекции вернулись к уровню начала карантина. За год стоимость недвижимости все же выросла, первичный рынок даже в мае показал рост на 9,1% в гривне по сравнению с 2019 годом.
Нацбанк прогнозирует, что цены и дальше будут идти вверх. Их будут подогревать ослабление гривны и низкая маржинальность застройщиков. Половина опрошенных в мае застройщиков ожидает роста цен на жилье вдвое выше докарантинного показателя февраля.

Коммерческая недвижимость пострадала больше всех.

За первое полугодие 2020 девелоперы оставались активными: рынок пополнился на 5.5% новых площадей. В фазе активного строительства находится еще почти половина от существующих на рынке торговых площадей. Но их открытие будет отсрочено. Старт новых проектов откладывается.
Инвестиции в коммерческую недвижимость – на паузе. За первый квартал 2020 не произошло ни одной вторичной инвестиции в коммерческую недвижимость Украины, рынок находится в выжидательной позиции.

Статью подготовила Н.А. Новотарская,
исп. директор Группы Компаний GLS